Rechtliche Aspekte

Von einem Schimmelbefall sind Mieter und Vermieter betroffen. Alle Beteiligten sollten das gemeinsame Interesse verfolgen, den Schimmelpilz dauerhaft zu beseitigen. Eine Schuldzuweisung der einen oder anderen Partei macht wenig Sinn. Daher sollte immer zuerst eine unabhängige fachlich qualifizierte Person oder Firma zur Ursachensuche hinzugezogen werden. Unsere Firma „Der Schimmel Profi“ verfügt über ein effektives Netzwerk mit guten Kontakten zu Analyselabors, Sachverständigenbüros, Maler/Gipser, Fassadenbauer, Dachdecker, Isolier- und Dämmprofis. Gerne nennen wir Ihnen auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Spezialisten aus den entsprechenden Fachbereichen oder stellen die Kontakte für Sie her.

Bei einem außergerichtlichen Verfahren suchen sich die Parteien gemeinsam einen Gutachter, der von beiden akzeptiert wird. Eine Kostenteilung seitens der Auftraggeber begünstigt die Neutralität des Schverständigen.

Kommt es zur gerichtlichen Konfrontation, d.h. sind Mieter und Vermieter oder Eigentümer und Bauträger unterschiedlicher Auffassung über die Ursache des Feuchteschadens, können hohe Kosten entstehen: durch die Gutachter der gegnerischen Parteien, die jeweils eigene Gutachten anfertigen lassen, und möglicherweise noch seitens des Gerichts, das ein drittes Gutachten in Auftrag geben kann. Kosten für Rechtsanwälte und die Gerichtskosten kommen noch dazu. Wie immer das Urteil lauten mag: die Parteien sind zerstritten und finden erst recht nicht zueinander – und der Schimmelpilz ist immer noch da.

Allgemeine Informationen:

1. Mitteilungspflicht zum Lüftungsverhalten nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter gehalten, dem Mieter mitzuteilen, in welchem Ausmaß er zu lüften hat. Die Anleitungen des Vermieters dürfen jedoch die Grenzen der Zumutbarkeit nicht überschreiten. Wird eine vermietete Wohnung vom Mieter ordnungsgemäß gelüftet und tritt dennoch Schimmelbefall auf, so liegt ein Mangel vor. Der Mieter kann verlangen, dass der Schimmel beseitigt wird und die Maßnahmen getroffen werden, die zur Verhinderung erneuter Schimmelbildung erforderlich sind.

Während des Schimmelbefalls kann ein betroffener Mieter die Miete mindern, vorausgesetzt er hat seinem Vermieter den Mangel angezeigt und ordnungsgemäß gelüftet. Die Minderungsquote hängt davon ab, wie viele Räume und wie stark diese befallen sind. Weiterhin ist für die Minderungsquote die Beeinträchtigung der Wohnqualität/ Bewohnbarkeit der Wohnung maßgeblich.

(Quelle deutsche-anwaltshotline.de)

2. Hinweispflicht zum Lüftungs- und Heizverhalten

Vor allem in Altbauten mit modernen Isolierglasfenstern tritt Schimmel besonders häufig auf. In geschlossenem Zustand dichten diese Fenster so gut ab, dass kein Luftaustausch mehr stattfindet. Das Lüftungsverhalten muss dementsprechend angepasst werden. In diesem Fall hat der Vermieter eine ganz klare Hinweispflicht. Er muss genau sagen, wie geheizt und gelüftet werden muss, sonst ist dem Mieter ein möglicher Schimmelbefall nicht zuzuweisen. (LG Gießen, Az 1. S 63/00). Übertriebene Vorschriften im Mietvertrag, nach denen ein Mieter alle zwei Stunden zu lüften hat, erteilten die Gerichte aber eine Absage. Zwei- bis dreimaliges Stoßlüften pro Tag muss genügen (OLG Frankfurt, Az. 19 U 7/99).

(Quelle deutsche-anwaltshotline.de)

3. Mieter müssen Mängel anzeigen

Mieter müssen offensichtliche Mängel anzeigen! Wie bei allen anderen Mängeln sind Mieter auch bei Schimmelpilzbildung verpflichtet, den Vermieter sofort darauf hinzuweisen, sonst machen sie sich für weitere vermeidbare Folgen schadenersatzpflichtig.

(Quelle Das Erste.de –Ratgeber -Recht)

4. Mieter dürfen bei Schimmel in der Wohnung fristlos kündigen

Stellen Mieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages in ihrer Wohnung Feuchtigkeit und damit einhergehende Schimmelbildung fest, so dürfen sie wegen der möglichen Gesundheitsbeeinträchtigung fristlos kündigen. Auf diese Entscheidung des Landgerichts Bremen macht die Quelle Bausparkasse Vermieter wie Mieter aufmerksam. Im betreffenden Fall verweigerte der Vermieter nach der Kündigung die Rückzahlung der Kaution und forderte zudem weitere Mietzahlungen bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist. Seine Begründung: Die Ursache lag am fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter.

Mieter müssen offensichtliche Mängel anzeigen! Wie bei allen anderen Mängeln sind Mieter auch bei Schimmelpilzbildung verpflichtet, den Vermieter sofort darauf hinzuweisen, sonst machen sie sich für weitere vermeidbare Folgen schadenersatzpflichtig.

Das Bremer Gericht sah den Fall jedoch anders. Nach Anhörung von Zeugen stellte sich nämlich heraus, dass das Bauwerk mangelhaft war und die Schimmelbildung hierin ihre Ursache hatte. Die fristlose Kündigung der Mieter kurz nach dem Einzug war rechtmäßig (Az. 1 S 181/06).

(Quelle: BauZentrale)

Verschiedene Urteile:

  1. Durch eine mangelhafte Information des Mieters hat der Vermieter zumindest ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelbildung, wenn er den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens nach Einbau neuer Fenster aufgefordert hat
    (LG Berlin 65 S 94/99, GE 2000, 124)
  2. Überwachung und Kontrolle von Wartungsverträgen ist Angelegenheit der Hausverwaltung, die Kosten sind nicht umlagefähig.
    (LG München I 15 S 9348/99, WM 2000, 258)
  3. Drohen Feuchtigkeitsschäden durch zu geringes Heizen und Lüften und ist der Mieter für den Mangel verantwortlich, scheiden beispielsweise Mietminderungen aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird. (OLG Frankfurt 19 U 7/99 NZM 2001, 39)
  4. Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung. (AG Köln 206 C 29/00 WM 2003, 55)
  5. Die Bildung von Schimmel und Feuchtigkeit stellt dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn der Mieter sie nicht zu verantworten hat.
    (LG Lüneburg 6 S 70/00 WM 2001, 465)

(Quelle: pfalzonline.de)